เป็นล่ามอิสระกู้ธนาคารได้มั้ยพร้อมข้อควรระวัง

เรื่องนี้เป็นประสบการณ์ตรงที่พึ่งเกิดกับผมเลยครับ ที่เกี่ยวกับการกู้เงินแบ๊งมาเพื่อซื้ออสังหาครับ

คิดน่าจะเป็นประโยชน์กับคนอื่นเลยมาแชร์ให้ฟังครับ

ตัวผมนั้นเป็นล่ามภาษาญี่ปุ่นฟรีแลนซ์มานานเกิน 10 ปีแล้วครับ

ระยะเวลาทำงานแต่ละที่ ส่วนใหญ่ไม่เคยเกิน 1 – 2 เดือน  บางทีก็ทำเป็นรายวัน ไม่ถึงสัปดาห์

แต่ก็จะมีบางช่วงที่ทำงานเป็นระยะเวลานานเกินครึ่งปี ยาวเป็นปีก็มีครับ

 

จนถึงวันนี้ผมใช้หลักฐานทางการเงินจากการทำงานล่ามอิสระกู้แบ๊งมา  2 ที่แล้วครับ

คือ ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าน่ะครับ

1 ที่ในนั้นผมทำงานสัญญาจ้างระยะยาว ระยะทำงานเกือบ 1 ปี และบริษัทที่ทำอยู่ตอนนั้นค่อนข้างมั่นคงและมีชื่อเสียง

อีกที่นึง ผมกู้โดยที่ผมไ่ม่ได้ทำสัญญาจ้างระยะยาวด้วย ใช้สถานะงานอิสระกู้เลย

เอกสารที่ใช้คือ ใบทวิ 50 ย้อนหลัง 3 ปี (หาเท่าที่จะหามาได้) พร้อมกับเอกสารการจ่ายเงินภาษีช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

ปรากฏว่าผลการประเมินผ่านได้ไม่ยากเลยครับ และได้ดอกเบี้ยที่ดีใช้ได้เลยครับ อาจจะไม่ดีเท่าพนักงานประจำ แต่ก็ถือว่าใช้ได้แล้วสำหรับฟรีแลนซ์

สองที่นี้มีจุดร่วมอยู่อย่างนึง คือ เป็นโครงการมือหนึ่ง และDeveloper หรือเจ้าของโครงการมีความน่าเชื่อถือ เป็นบริษัทแนวหน้าในประเทศอยู่

 

เวลาผ่านมาหลายปี ทั้งสองที่ ที่ผมกู้ ผมผ่อนตรงตลอดไม่มีปัญหา และ  1 ในนั้นก็ปิดจบสัญญาเงินกู้ได้แล้ว

เรียกว่าการผ่อนชำระของผมไม่มีปัญหาอะไรเลย

 

จนมาเมื่อไม่นานมานี้ ผมต้องการกู้ซื้อคอนโดอีกที่นึง อันเนื่องมาจากห้องของคอนโดนี้ ผมเช่าอยู่มา 6 ปี แล้ว ซึ่งเช่านำมาเป็นที่เก็บสต็อก และใช้เป็นสตูดิโอถ่ายสินค้าลงขายออนไลน์

ซึ่งผมก็คิดว่า เราจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของเค้ากินมาค่อนข้างนานมาก ถ้านับเป็นตัวเงินนี้ก็น่าจะเกือบจะได้ 25 % ของราคาขายได้แล้ว

ก็เลยมีความคิดว่า เออ ถ้าเราซื้อไป แล้วเอาค่าเช่ามาผ่อนแทนน่าจะเวิร์คกว่ามั้ย ยังไงก็ยังต้องเช่าต่ออีกนาน เพราะใช้ทำธุรกิจ

อาจจะเพิ่มเงินค่าผ่อนต่อเดือนไปอีกสักหน่อย แต่สุดท้ายแล้วก็เป็นของเรา และเราเอามาปล่อยเช่าได้

แม้ว่าห้องนี้จะเป็นห้องที่อยู่ในคอนโดเก่า อายุเกิน 20 ปีแล้ว

แต่ห้องที่เช่าทำธุรกิจอยู่นี้ก็เป็นห้องชั้น 1 ของคอนโด ซึ่งสามารถเปิดเป็นหน้าร้านขายอะไร หรือเปิดร้านอะไรให้คนในคอนโดได้ด้วยเหมือนกัน

เลยตัดสินว่าจะลองติดต่อขอซื้อจากทางเจ้าของ

พอลองสอบถามปรากฏว่า เค้าให้ราคาค่อนข้างดีมาก ขายราคามีเหตุมีผลมาก

ผมเลยตัดสินใจจะซื้อ โดยทำเรื่องกู้จากธนาคาร

 

ประสบการณ์ของผมที่เคยกู้มา ที่จริงแล้วเป็นครั้งที่ 3

แม้ว่าจะเคยซื้อคอนโดมา 2 หลังตอนเป็นฟรีแลนซ์

แต่ก็มีครั้งแรกสุดที่กู้มาตอนที่ยังไม่ออกจากงานประจำ

เรียกว่าการกู้ครั้งนี้เป็นการกู้ครั้งที่ 4

 

ผมเริ่มด้วยการรวบรวมเอกสารที่จำเป็นต่างๆ

สถานภาพทางการผ่อนจ่ายและสถานภาพของเพดานการกู้ผมเหลือเยอะสุดๆ

และยิ่งราคาของคอนโดนี้ก็ราคาไม่ได้แพงมาก เรื่องของทางการเงินไม่มีปัญหาอะไรเลย

 

ผมยื่นกู้แบ๊งไปหลายธนาคารก่อน เพื่อเป็นทางเลือก

บอกเลยว่าเหมือนจะไม่มีอะไรมาก แต่เหนื่อยนะครับ ไปเข้าคิวรอ ธนาคารคนเยอะๆและต้องไปหลายๆแบ๊ง

บางแบ๊งก็ไล่เรากลับมาแก้เอกสารแบบหนักมาก เหมือนกับอาจารย์ไล่เด็กกลับไปแก้การบ้าน ต้องเป๊ะทุกอย่าง

ส่วนใหญ่แบ๊งที่ไล่จะเป็นธนาคารของรัฐบาล ที่มีดอกเบี้ยต่ำ แต่การขอยื่นกู้เต็มไปด้วยความยากลำบาก เหมือนกับการติดต่อหน่วยงานราชการ

 

ขอแว๊บมา เม้าเรื่องการโดนไล่กลับไปแก้เอกสารหน่อยแล้วกัน เผื่อเป็นแนวทางของคนอื่นๆ

คือแบ๊งนี้ผมเข้าไปยื่น ถึง 5 รอบ สุดท้ายจนถึงตอนนี้ก็ยังยื่นไม่ได้เลยนะครับ ตลกมาก และบางเหตุผลก็ฟังแล้ว อื้มม 

เหมือนคุณไม่ได้เน้นเรื่องธุรกิจเลย เน้นเรื่องทำตามข้อกำหนดแบบเป๊ะทุกตัวอักษร

เหตุผลที่ผมโดนไล่นะครับ จะเล่าให้ฟังเท่าที่พอจะนึกออกนะครับ

-เอกสารของผู้ขายไม่ครบ ขาดสำเนาบัตรประชาชน และไม่ได้เซ็นสดมา

-สำเนาโฉนดที่ดิน ถ่ายเอกสารมาดูแล้วเลือนๆ ไม่ชัดเจน ให้ไปถ่ายมาใหม่  (แต่ผมใช้ใบเดียวกันนี่ ยื่นที่อื่นได้หมดเลยนะครับ)

-ที่แบ๊งนี้ ถ้าเอกสารไม่ครบถ้วน ขาดแค่แม้เพียงรายการเดียวก็จะโดนไล่กลับไปให้เตรียมมาใหม่

-ผมต้องการให้ทางธนาคารก๊อปปี้เอกสารของผมและคืนตัวต้นฉบับผมมา ธนาคารบอกว่า ที่นี่ไม่ถ่ายเอกสารให้ ถ้าต้องการต้นฉบับต้องไปถ่ายมาเอง

(อึ้งเลย เหตุผลนี้ เพราะเค้าก็มีเครื่องถ่ายเอกสาร และธนาคารอื่นเค้าก็ถ่ายให้กันหมด นี่หลุดมาจากยุคไหนหว่าเนี่ย)

 

ความยากลำบากของการกู้มีอยู่ค่อนข้างเยอะนะครับ

บางแบ๊งเรายื่นเอกสารไปก็เงียบไปเลย ขนาดให้ไลน์มานะ แต่เอกสารสำคัญเราไปแล้วเทเลย มีพนักงานแบ๊งแบบนี้ด้วยนะครับ

ในครั้งนี้ผมยื่นไปหลายแบ๊งมาก แต่สุดท้ายไม่ผ่านเลยสักแบ๊งครับ

สาเหตุหลักเพราะว่า ผมทำงานยังไม่ถึงเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนดครับ คือ ขั้นต่ำต้องทำงานอย่างน้อย 6 เดือน 

แม้ว่าเครดิตการผ่อนจะดี หรือรายได้มากกว่าค่าผ่อนมากแค่ไหนก็ตาม ไม่มีแบ๊งใหนให้กู้เลยครับ

สาเหตุที่เค้าดูการทำงานขั้นต่ำ 6 เดือน เป็นเพราะผมยื่นกู้ในลักษณะพนักงานประจำด้วยครับ

เค้าเลยให้ความสำคัญกับเรื่องนี้

 

ยกแรกผมแพ้ไป ไม่เป็นไร ผมคิดว่าเดี๋ยวพอทำครบ 6 เดือนค่อยมายื่นอีกครั้งนึง

ตอนนี้ที่ผมทำงานอยู่ ก็ไม่ใช่งานประจำนะครับ แต่เป็นสัญญาจ้าง เค้าจะต่อให้เรื่อยๆ ทีละ 2-3 เดือน

พอต่อจนครบ 6 เดือน ผมก็มายื่นอีกครั้งครับ

 

คราวนี้ลองยื่นดู 3 แบ๊ง

1 ในนั้นเป็นแบ๊งรัฐบาลเจ้าเดิม ก็ยังยื่นไม่ได้นะครับ เพราะติดปัญหา เรื่องเค้าไม่ก๊อปปี้สำเนาให้ ผมเลยไม่ยื่น

อีกสอง แบ๊งที่เหลือยื่นผ่านทั้งสองแบ๊งเลยครับ

แต่ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบัน 1 ใน 2 แบ๊งให้ดอกเบี้ยแพงมาก และกู้ได้แค่ 80 % เท่ากับว่าต้องหาเงินสดเอง อีก 20 % เลยตัดทิ้งไป

แปลกมากเลยนะครับ แบ๊งนี้ผมเป็นลูกค้ามาตลอด 10 กว่าปี กู้มา 2 ห้อง และจ่ายตรงตลอด เค้าไม่ปราณีเลย

เค้าให้เหตุผลว่าเป็นบ้านหลังที่ 2 แล้ว เรทเลยเป็นแบบนี้

 

อีกแบ๊งให้ดอกเบี้ยค่อนข้างดี และดูแล้วน่าจะกู้ผ่านแน่ๆ ผมดีใจมาก

เวลาผ่านไป การกู้แบบพรีแอพพรู๊ฟ ผ่านไปได้ด้วยดี

ผลการกู้ แบ๊งบอกว่าน่าจะกู้ได้ 90% และดอกเบี้ยMMR ลบนิดหน่อย และไม่ซีเรียสว่าจะเป็นบ้านหลังที่เท่าไหร่ (( โอ้ เย้ว))

ธนาคารนัดวันเข้ามาประเมินทรัพย์สิน คือ เข้ามาดูห้องที่เราจะซื้อ ที่ธนาคารจะจำนอง

ค่าประเมิน 3600 บาท กู้ได้หรือไม่ก็ต้องจ่ายไปก่อน

ประเมินเสร็จ รอผลประเมิน

ปรากฏว่า เจ้าหน้าที่ธนาคารโทรมาบอกว่า

เพราะว่าห้องที่จะกู้ เป็นห้องที่ใช้ทำธุรกิจ มีการทำเป็นสตูดิโอ มีเก็บของ เหมือนขายสินค้า

ดังนั้นดอกเบี้ยที่จะได้รับจะไม่ใช่ดอกเบี้ยอสังหาเพื่อที่อยู่อาศัย แต่ต้องเป็นเรทดอกเบี้ยธุรกิจ

เรทดอกเบี้ยที่ได้มา อยู่ที่9.9 กว่าๆ เกือบ 10 % จากตอนแรกที่คุยกันไว้ คือ 4 กว่าๆ 

และอัตราส่วนการกู้จากที่บอกว่ากู้ได้ 90% ลดลงมาเหลือ 70% ซึ่งเท่ากับว่าต้องใช้เงินสดถึง 30%ของราคาทรัพย์จ่ายเพิ่ม

มีเสนอส่วนลดให้ถ้าซื้อประกันชีวิต แต่แม้ซื้อไปก็ได้ส่วนลดมาประมาณ 3% เท่านั้น แต่ค่าประกันเป็นแสนแน่นอน

คือ เท่ากับว่า ดอกเบี้ยต่อปี ถ้ากู้ 1 ล้าน ก็เพิ่มมา 5 หมื่นกว่าๆต่อปีน่ะครับ

ผมร้อง”โอ้ว โนววววววววววว” เลย

ถ้าสูงขนาดนี้คิดว่าคงจะไม่เอาดีกว่า

รถกระถินคว่ำเฉย!! ซะอย่างนั้น ฝันสลายเลย เสียใจ TT

 

ถ้าลองคิดเล่นๆดู แค่เพียงเราเก็บของที่ห้องนั้น จัดของให้ดูเป็นที่อยู่อาศัย แค่นั้นก็จบแล้วไม่ใช่หรือ

 

ความต่างของเจตนาในการซื้อเพื่ออยู่ กับซื้อเพื่อใช้ทางการพาณิชย์

ต้นทุนมันต่างกันมากเลยนะครับ เรียกว่าดอกเบี้ยแพงขึ้นเป็นเท่าตัวเลย

 

ลองคุยกับแบ๊ง ต่อรองยังไงเค้าก็ไม่ยอม มีทางเดียวที่จะทำได้คือ ต้องไปยื่นที่แบ๊งอื่น

(ซึ่งต้องเสียค่าประเมินใหม่)

เพราะต่อให้ยื่นเรื่องที่แบ๊งเดิมนี้ใหม่ก็มีข้อมูลเก่าว่าเป็นใช้ในทางพาณิชย์อยู่ดี

 

น้ำหนักในการให้สินเชื่อธนาคารดูอะไรบ้าง

ในการกู้ครั้งนี้ผมว่าผมได้ข้อมูลมาเหมือนกันน่ะครับ ธนาคารมีปัจจัยในการให้กู้ดังนี้ครับ แต่น้ำหนักของแต่ละข้อน่าจะต่างกัน และให้น้ำหนักเท่าไหร่ผมก็ไม่แน่ใจนะครับ

1.รายได้ และช่องทางของรายได้

ถ้าค่าผ่อนชำระ ไม่เกิน 40% ของรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย ก็จะผ่านเกณฑ์ข้อนี้

และอาชีพที่เป็นรายได้ประจำจะได้เปรียบมากๆ ยิ่งเป็นข้าราชการ หรือองค์กรที่มีสวัสดิการดีๆ

ส่วนอาชีพอิสระก็จะถูกหักคะแนนเกรดจากข้อนี้ แม้ว่ารายได้จะเยอะกว่าค่าผ่อนหลายเท่า แต่ธนาคารให้ความสำคัญอย่างมากกับเรื่องความมั่นคง

2.หนี้สิน

ถ้าเคยมีการกู้มาก่อน อย่างเช่น บ้านที่ยังผ่อนอยู่ รถ หรือหนี้บัตรเครดิตค้างจ่าย หรือมีติดแบ๊คลิส   ก็จะโดนหักคะแนนในข้อนี้

ยิ่งถ้ามีแบล็คลิสคิดว่าน่าจะปรับตกเลย

3.ตัวทรัพย์สินที่กู้

หากเป็นคอนโดใหม่ บ้านใหม่ และเจ้าของโครงการมีชื่อเสียง ก็จะได้คะแนนตรงส่วนนี้ดี การจะได้วงเงินกู้เยอะๆ หรือดอกเบี้ยต่ำๆ ก็จะทำได้ไม่ยาก

เพราะธนาคารก็จะคิดเหมือนกัน หากโดนเท เราไม่ผ่อนตามนัด เค้าจะมีทรัพย์ ที่นำกลับมาเป็นเงินได้ง่ายขึ้น

ตรงข้อนี้ คอนโดมือสองของผมน่าจะโดนตัดคะแนนไปเยอะ เพราะธนาคารก็น่าจะกลัวเหมือนกัน และมีหลายห้องในโครงการที่เท ทิ้งห้อง ถูกขายทอดตลาดไปก็เยอะเหมือนกัน

4.บริษัทที่ผู้กู้ทำงานอยู่

ถ้าบริษัทของเรามีเครดิต มีชื่อเสียง ก็ยิ่งมีโอกาสกู้ได้ง่ายขึ้น

5.ทำประกันหรือไม่

ข้อนี้คิดว่าน่าจะเอามาช่วยลดดอกเบี้ยอย่างเดียว

ผลของการโดนตัดคะแนนในแต่ละข้อ จะส่งผลถึงการพิจารณาว่าจะให้เงินกู้หรือไม่ให้  และยอดเงินกู้ให้กี่เปอร์เซ็นของยอดที่ขอมา และดอกเบี้ยที่จะได้รับ

คำแนะนำในการกู้สำหรับอาชีพฟรีแลนซ์

1.ต้องเลือกเอกสารใจการกู้ ว่าจะเป็นแบบฟรีแลนซ์ หรือเป็นแบบมีรายได้ประจำทุกเดือน (สัญญาจ้าง) เลือกสักทาง

ถ้าเป็นฟรีแลนซ์ ก็ต้องใช้ทวิ 50 และเอกสารการชำระภาษี 2 ปีย้อนหลังขึ้นไป  

ถ้าเป็นแบบสัญญาจ้าง ใช้เอกสารหักณที่จ่าย หรือ ใบรับรองเงินเดือน และสลิปเงินเดือน  

2.ถ้าเป็นสัญญาจ้าง อย่ายื่นเอกสารสัญญาไป ให้กู้ในลักษณะเหมือนเป็นพนักงานประจำ จะมีโอกาสได้มากกว่า

3.บริษัทที่เรารับเงินเดือน เช่น พวกรีครู้ท เราสามารถขอใบรับรองเงินเดือน และหักณที่จ่ายได้ 

(แต่ใบรับรองเงินเดือน บางเจ้าก็ไม่ให้)

ยิ่งบริษัทรีครู้ท ใหญ่เท่าไหร่ ยิ่งมีโอกาสที่เราจะกู้ผ่านได้มากขึ้นเท่านั้น

4.โอกาสในการกู้ผ่าน บางครั้งก็อยู่ที่สภาวะ เศรษฐกิจด้วย และ ในช่วงนี้ดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น ทำให้ดอกเบี้ยที่ได้รับก็ขึ้นตามด้วย

5.แม้ว่ารายได้อาจจะน้อยกว่า แต่โอกาสในการกู้แบบการทำงานนานเกิน 6 เดือน จะมีมากกว่า การฟรีแลนซ์ระยะสั้น หลายๆที่ที่รายได้มากกว่า 

6.แต่ละแบ๊งมีนโยบายการปล่อยกู้ให้ฟรีแลนซ์ต่างกัน บางแห่งไม่ให้เลยก็มี บางแห่งต้องการระยะเวลาทำงาน 1 ปี ขึ้นไปก็มี

7.หากเป็นบ้านหลังแรกจะได้ดอกบี้ยต่ำ แต่หลังสองไปแล้ว แต่ไม่ใช่ว่าหลังสอง จะกู้เรทดอกเบี้ยถูกไม่ได้ (ผมกู้มา 3 หลังแล้วเป็นเรทเพื่อการอยู่อาศัย)

8.ดอกเบี้ยสำหรับอยู่อาศัยจะถูกมาก หากเป็นการกู้เพื่อธุรกิจจะเป็นอีกเรทนึง ซึ่งจะแพงกว่าดอกเบี้ยเพื่อการอยู่อาศัยเป็นเท่าตัว

9.บริษัทที่เราทำงานให้มีผลต่อโอกาสการกู้ผ่าน

 

บทสรุปในการกู้ของผมในครั้งนี้

แม้ว่าครั้งนี้จะกู้ผ่าน แต่ดอกเบี้ยสูงขึ้นเยอะมาก จนผมยกเลิกแผนการกู้

ผมคิดว่าหากผมจัดห้องที่จะกู้ให้ดีกว่านี้ ก็น่าจะได้ดอกเบี้ยที่ดีกว่านี้

ฝากไว้เป็นข้อมูลให้กับทุกท่านนะครับ